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在管面积与毛利率30%目标 滨江服务要做创新业务
发布时间发布时间:2020-12-07 16:00

  8月27日,滨江服务披露的半年报显示,2020年上半年公司录得收入4.16亿元,同比增长31.1%;毛利1.36亿元,同比增长48.9%;毛利率32.9%,较去年同期上升了4.0个百分点;期内利润1.04亿元,同比增长112.3%。

  有投资者对观点地产新媒体表示,滨江服务在8月28日业绩推介会上,针对毛利率为什么提高,行政成本为什么下降,第三方物业费为什么比滨江集团的物业费低,做不做城市管理,怎么提高老旧小区的物业费等问题进行回应。

  其中,展望下半年,董事会主席朱立东仍然希望公司能“行稳致远”立足于物业服务,成为品质领跑者。至于如何实现,他提出了两个大方向:向同行学创新,摸索未来社区。

  由中期业绩报告可知,物业管理服务收入仍是滨江服务最重要的收入来源,而杭州的豪宅物管市场仍是滨江服务的主场。

  截至2020年6月30日,滨江服务的物业管理服务收入为2.54亿元,占总收入61.2%,同比增长33%。这得益于其在浙江省的20个地区、上海市、江苏省及江西省的72间附属公司及分支机构向7.7万个单位提供了物业管理服务。

  半年之间,滨江服务的在管建筑面积同比增28.2%至1680万平方米,合约建筑面积同比增29.1%至3020万平方米,而杭州的占比便高达62.1%,在浙江保持98.9%的高位。

  观点地产新媒体获知,目前杭州二手房市场物管单价在4.5-5.5元/平方米左右,而滨江服务的税后平均物管费是4.23元。滨江服务解释,如果按照公司跟业主签订的物业管理合同里面明确的物业管理费,实际的平均物管费还要略高一些。

  与许多物业公司同行一样,来自母集团的输血是滨江服务轻松赢得杭州高端市场的主要原因。在滨江集团上半年新增的122.48万平方米土地面积当中,足球直播9成以上的面积是归属于滨江服务来管理。目前,来自滨江集团项目的物业服务收入为1.74亿元,占期内物业管理服务收入的68.3%。

  投资者表示,滨江高端系列产品在杭州的市场份额居首,今年的高端市场占有率大概为80%。“在(滨江集团豪宅)501号流动着浙江省内1/4的财富,这些都是滨江服务的服务对象。”

  区域优势和豪宅市场优势均需要保持,而朱立东立下了争取每年将近30%的在管面积增长目标,外拓是其中的重要一环。滨江服务刚上市的时候,来自独立第三方的项目占比不足30%,目前已升至45%,管理层强调占比一直在上升。

  与此同时,从项目面积来看,滨江服务现有在管面积将近64.97%来自于滨江集团,35%来源于独立第三方,跟去年同期来比提升了2-3个百分点。

  从项目类型来看,滨江服务在管项目共115个,非住宅项目31个,其中24个项目在杭州,并包括了来自于滨江集团自身开发自持的商业部分。

  投资者透露,第三方项目方面,滨江服务认为商业写字楼项目将是第一选择,公司亦正在关注一些并购标的,并将继续保持不低于50%每年的派息率。

  此外,增值服务收入是滨江服务的第二大收入来源。其中,因交付前服务、咨询服务、社区空间服务及项目增加,非业主增值服务收入同比增长9.5%至1.21亿元,占总收入29.2%;因定制家装与车位及储藏室销售业务持续增长,业主增值服务收入同比增长165.6%至4010万元,占总收入9.6%。

  截至2020年6月30日,因物业管理服务毛利大幅提升、高毛利业主增值服务大部分增长,滨江服务的毛利率由去年同期的28.9%升至32.9%。

  滨江服务指,上半年疫情影响促使政府给予社保减免、下半年增加年终奖支出、新交付的楼盘以及其他的运营改善三个因素之间相互作用,综合来看,毛利率在下半年可能可以保持,在明年不确定性会更高一些。

  一是提升服务品质,提升业主满意度;二是统筹保洁、保安、客服和工程四条线,优化内部组织架构和流程;三是向万科、龙湖、绿城、旭辉、永升、仁恒、朗诗等优秀同行学习,适当储备创新业务,包括拓展服务领域、业务模式、人员储备等。

  投资者们对滨江服务与绿城服务之间的关系颇感兴趣。上述投资者对观点地产新媒体表示,朱立东在会上回应,绿城服务既是公司的投资人,也是头部企业,是兄弟物业服务企业,目前双方只是在端午节应景的粽子售卖过程中有初步的合作。

  截止目前,滨江服务已开展“生活+”,面向业主提供软装服务业务,正在考虑提供二次装修、中介租赁、新房装修等业务模式,如绿城服务的教育板块、生鲜仓储配送业务板块、智能园区业务板块等却暂时并不适用于滨江服务,未来也会进一步向绿城的多种经营、创新业务学习。

  朱立东表示,滨江服务和绿城服务双方之间有共识,业主多种新的经营模式平台是向兄弟企业、优秀企业开放的,如果有可以落地到服务小区的成熟项目也会积极引进。

  “我们努力争取在服务品质,行业服务标准作为领跑者,但是在业务的创新上,可能只能做一个跟随者。”

  另一个备受投资者们关心的问题在于,滨江服务是否会探索杭州的城市管理和智慧城市。

  在物业公司中,从住宅小区,公共的商写、产业园区渗透到整个城市建面管理的同行很多,但朱立东透露,滨江服务目前更多地作为一个子系统来配合协助杭州政府的智慧停车、智慧消防工作,反而是未来社区(智慧社区)与滨江服务的规划更为贴切。

  这有两个原因。一个是杭州的城市服务仍由政府主导,一个是滨江集团在今年6月取得的望江未来社区地块建设要求。

  2020年6月16日,滨江集团以约61.86亿元竞得杭州望江新城未来社区租赁用房地块。其中,纯商业地块建筑面积90403.5平方米,容积率5.5,按照规划其中4.176万平方米必须自持40年,对标“浙江未来社区的国际化样板区”建设邻里中心、公园、人才公寓、安置房等。

  于2019年,浙江省政府正式印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》,勾勒出浙江未来社区建设的邻里场景、教育场景、健康场景、创业场景、建筑场景、交通场景、低碳场景、服务场景、治理场景等九大场景。

  更早之前,为响应浙江省“未来社区”计划,滨江集团以自持地块设立了长租公寓社区品牌“暖屋”,分别从公区、精装、软装、服务四方面来融入“未来社区”,提供标准化公寓住宅产品和社区公共配套设施等租赁服务,同时提供包括滨江物业与暖屋管家在内的双重社区服务。

  截止目前,滨江集团现有在建公寓社区体量已达30万平方米,合计房间达8000间左右,预计2021年初第一家门店将在杭州萧山交付开业,并计划开拓面积合计超过100万平方米。

  按照浙江省“未来社区”计划,到2021年底,杭州将培育建设省级试点100个左右,建立未来社区建设运营的标准体系,形成可复制可推广的经验做法,涌现一批未来社区典型案例;2022年开始全面复制推广。

  市场戏言,“五个杭州人中便有一个滨粉。”于杭州,于浙江,于长三角,越来越多的公司进入物业赛道,滨江服务的路还要慢慢走。

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